Woonoppervlakte berekenen: wat telt mee en hoe meet je?

De woonoppervlakte van een woning is de gebruiksoppervlakte wonen volgens de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen, die is gebaseerd op NEN 2580. Je meet aan de binnenkant van de buitenmuren, trekt af wat niet meetelt en laat ruimtes weg die alleen als berging bruikbaar zijn. In dit artikel lees je hoe dat werkt, met een rekenvoorbeeld.

Dit artikel volgt de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen (versie juli 2019) en de bijbehorende vragenlijst (versie januari 2023). Een uitgebreid stappenplan staat in Gebruiksoppervlakte berekenen: stap voor stap. De achtergrond van de norm lees je in NEN 2580 uitgelegd.

Wat is woonoppervlakte?

‘Woonoppervlakte’ is geen officiële term uit de norm. In advertenties, bijvoorbeeld op Funda, wordt ermee de gebruiksoppervlakte wonen bedoeld. Dat is alle ruimte binnen de woning die goed bruikbaar is om in te wonen: woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamer, toilet, hal, overloop, meterkast, trapkast en vaste kasten.

Volgens de NVM meten alle aangesloten makelaars en taxateurs volgens de branchebrede meetinstructie. De woonoppervlakte die je op Funda ziet, is dus op deze manier bepaald. De gemeente gebruikt dezelfde meetinstructie voor de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).

Woonoppervlakte en de drie andere oppervlaktes

De meetinstructie verdeelt de oppervlakte van een woning in vier categorieën. Alleen de eerste is de woonoppervlakte. De andere drie worden apart genoemd.

Wonen en overige inpandige ruimte samen vormen de totale inpandige gebruiksoppervlakte. Dat is het getal dat in de BAG staat. Vergelijk je een advertentie met de BAG, dan kan er dus een verschil zijn: de advertentie noemt alleen wonen.

Zo bereken je de woonoppervlakte

1. Meet binnen de buitenmuren

Meet elke bouwlaag op vloerniveau, binnen de buitenmuren en de muren die de woning van de buren scheiden. De buitenmuren tellen dus niet mee. Dat is anders dan bij de bruto inhoud van een woning, waarbij je juist aan de buitenkant meet.

2. Binnenmuren tellen mee

Dit gaat vaak mis. Volgens de meetinstructie tellen binnenwanden mee, dragend én niet-dragend. Je meet dus alsof de binnenmuren er niet staan. Wie per kamer de binnenmaten meet en die optelt, mist de oppervlakte onder de wanden en komt te laag uit. Kleine obstakels zoals radiatoren, leidingen, kozijnen en vensterbanken haal je er ook niet af. Een kolom of uitsparing kleiner dan 0,5 m² telt gewoon mee.

3. Trek af wat niet meetelt

• Vloer met een netto hoogte lager dan 1,5 m, bijvoorbeeld onder een schuin dak. De ruimte onder een trap is de uitzondering: die telt wel mee.
• Ruimtes waar mensen niet kunnen komen.
• Een trapgat, vide of combinatie daarvan van 4,0 m² of groter. Kleiner dan 4,0 m² telt mee.
• Een leidingschacht, inspringend bouwdeel of vrijstaande constructie van 0,5 m² of groter.
• Een liftschacht.

4. Haal de overige inpandige ruimte eruit

Wat overblijft, splits je in wonen en overige inpandige ruimte. Een ruimte is overige inpandige ruimte als één van deze dingen geldt:

• Het hoogste punt van de ruimte ligt tussen 1,5 en 2,0 m.
• Het hoogste punt ligt boven 2,0 m, maar het deel hoger dan 2,0 m is kleiner dan 4,0 m².
• De ruimte is bouwkundig alleen geschikt als berging, zoals een inpandige garage, kelder of fietsenstalling.
• Het is een bergzolder: niet bereikbaar met een vaste trap, of met minder dan 0,5 m² raam.

Al het andere is wonen. Twijfel je, dan reken je de ruimte als wonen.

5. Tel alle verdiepingen op

Doe dit voor elke bouwlaag en tel alle ‘wonen’ bij elkaar op. Dat is de woonoppervlakte.

De hoogteregels: 1,5 m en 2,0 m

De twee hoogtegrenzen worden vaak door elkaar gehaald. Zo zit het:

• Lager dan 1,5 m telt nooit mee, behalve onder een trap. Deze regel gaat over stukken vloer. Onder een schuin dak trek je de strook lager dan 1,5 m af.
• Tussen 1,5 en 2,0 m gaat over het hoogste punt van de hele ruimte, niet over stroken. Is het hoogste punt van een ruimte lager dan 2,0 m, dan is de hele ruimte overige inpandige ruimte. Is het hoogste punt hoger dan 2,0 m en is het deel boven 2,0 m minstens 4,0 m², dan is de hele ruimte wonen, ook de stroken tussen 1,5 en 2,0 m.

Een zolderkamer met een nok van 2,70 m en een vaste trap telt dus als wonen, inclusief de delen tussen 1,5 en 2,0 m. Alleen de strook lager dan 1,5 m gaat eraf. Voor ruimtes die je kort gebruikt, zoals een badkamer of toilet met een verlaagd plafond, maakt de vragenlijst een uitzondering op de 2,0 m-grens.

Rekenvoorbeeld: tussenwoning met zolder

De maten hieronder zijn een verzonnen voorbeeld om de methode te laten zien. Het gaat niet om een echte woning.

Een tussenwoning is binnenwerks 5,00 m breed en 9,00 m diep. De begane grond en de eerste verdieping hebben een plat plafond van 2,60 m. De zolder heeft een zadeldak met de nok op 2,80 m, een vaste trap en een dakraam van 0,80 m². Het trapgat is op elke verdieping 0,90 × 2,60 m. Aan de achterkant zit een balkon van 1,50 × 3,00 m en in de tuin staat een losse, afsluitbare schuur van 2,00 × 3,00 m.

Waarom telt de zolder als wonen? Het hoogste punt is 2,80 m. Het deel van de vloer waar het dak hoger is dan 2,0 m, is in dit voorbeeld 1,80 m breed: 1,80 × 9,00 = 16,20 m². Dat is meer dan 4,0 m². De zolder heeft bovendien een vaste trap en een dakraam van meer dan 0,5 m². Daarom hoort de hele zolder bij wonen, ook de stroken tussen 1,5 en 2,0 m.

De uitkomst: 117,00 m² woonoppervlakte (45,00 + 45,00 + 27,00). Daarnaast 4,50 m² gebouwgebonden buitenruimte en 6,00 m² externe bergruimte. Er is geen overige inpandige ruimte.

Had de zolder alleen een vlizotrap gehad, dan was het een bergzolder. De 27,00 m² was dan overige inpandige ruimte en de woonoppervlakte 90,00 m².

Waarom wijkt mijn uitkomst af van Funda?

• Je hebt per kamer gemeten en opgeteld. Dan mis je de oppervlakte onder de binnenmuren. Bij een woning met veel wanden scheelt dat al snel een paar vierkante meter.
• Je hebt de zolder weggelaten of juist helemaal meegeteld. Alleen de strook lager dan 1,5 m gaat eraf, en alleen als de zolder een vaste trap en voldoende raam heeft, telt hij als wonen.
• Je vergelijkt met de BAG. De BAG toont wonen plus overige inpandige ruimte.
• Je hebt een inpandige garage meegeteld. Die is overige inpandige ruimte, tenzij hij is omgebouwd tot woonruimte.

Volgens de NVM is een opgegeven oppervlakte een indicatie en geen garantie. Koper en verkoper spreken daarom meestal af dat een kleine afwijking niet wordt verrekend.

Hoe Dinoplan hierbij helpt

In Dinoplan teken je de wanden met de maten die je hebt gemeten. Zodra een ruimte gesloten is, rekent het programma de binnenwerkse oppervlakte uit, per ruimte en per verdieping. Op een zolder met schuin dak zie je de lijnen op 1,5 m en 2,0 m in de tekening. De oppervlaktetabel komt mee op je PNG of PDF. Een volledig NEN 2580-meetrapport met de vier categorieën is nog in ontwikkeling. Lees meer op Dinoplan voor inmeters of bekijk de functies.

Veelgestelde vragen

Tellen binnenmuren mee bij de woonoppervlakte?

Ja. Volgens de meetinstructie voor woningen tellen dragende en niet-dragende binnenwanden mee. Je meet binnen de buitenmuren, alsof de binnenmuren er niet staan. Alleen de buitenmuren en de muren met de buren tellen niet mee.

Telt een balkon of dakterras mee bij de woonoppervlakte?

Nee. Een balkon, dakterras, veranda of carport is gebouwgebonden buitenruimte. Die wordt apart genoemd en hoort niet bij de woonoppervlakte.

Telt een inpandige garage mee bij de woonoppervlakte?

Meestal niet. Een garage die alleen geschikt is om een auto te stallen, is overige inpandige ruimte. Is de garage omgebouwd en geïsoleerd, en kan er geen auto meer in, dan kan hij volgens de vragenlijst wel bij wonen horen.

Telt een zolder met vlizotrap mee?

Niet als woonoppervlakte. Een zolder die je alleen met een vlizotrap bereikt, is een bergzolder en dus overige inpandige ruimte. Een vastgeschroefde trapladder telt volgens de vragenlijst ook niet als vaste trap.