Kennisbank
Woonoppervlakte vs gebruiksoppervlakte: het verschil in één tabel
Op Funda staat 112 m², in de BAG 128 m² en op het energielabel weer iets anders. Alle drie kloppen, want ze bedoelen niet hetzelfde. “Woonoppervlakte” en “gebruiksoppervlakte” worden door elkaar gebruikt, maar in de meetinstructie voor woningen zijn het verschillende begrippen. In dit artikel zetten we ze in één tabel naast elkaar, leggen we uit welk getal waar wordt gebruikt en laten we aan een voorbeeld zien hoe de verschillen ontstaan.
Dit artikel volgt de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen (versie juli 2019), gebaseerd op NEN 2580, en de bijbehorende vragenlijst (versie januari 2023). De achtergrond lees je in NEN 2580 uitgelegd.
Het verschil in één tabel
| Woonoppervlakte | Gebruiksoppervlakte (totaal inpandig) | |
|---|---|---|
| Officiële naam | Gebruiksoppervlakte wonen | Gebruiksoppervlakte wonen + overige inpandige ruimte |
| Staat in | De meetinstructie voor woningen (niet in NEN 2580 zelf) | NEN 2580 en de meetinstructie |
| Wat telt mee | Alle goed bruikbare ruimte binnen de woning: woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamer, toilet, hal, meterkast, trapkast, vaste kasten | Alles van wonen, plus ruimte die minder goed bruikbaar is: te laag, of alleen geschikt als berging |
| Wat niet | Overige inpandige ruimte, buitenruimte, externe berging | Buitenruimte, externe berging |
| Waar je het ziet | Funda en andere woningadvertenties, het meetrapport | De BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de WOZ-beschikking van veel gemeenten |
| Meetwijze | Binnenwerks, binnenwanden tellen mee, vloer onder 1,5 m niet | Precies hetzelfde |
| Niet te verwarren met | De totale gebruiksoppervlakte, die altijd gelijk of groter is | De bruto inhoud in m³, die je juist buitenwerks meet |
Het belangrijkste om te onthouden: de woonoppervlakte is een deel van de gebruiksoppervlakte. De manier van meten is identiek. Het verschil zit alleen in welke ruimtes je meetelt.
Waar komt het verschil vandaan?
NEN 2580 is een norm voor alle gebouwen en kent de term “gebruiksoppervlakte”. De meetinstructie voor woningen heeft daar een verdeling aan toegevoegd, omdat kopers willen weten hoeveel ruimte echt bewoonbaar is. Daarom splitst de meetinstructie de ruimte binnen de woning in twee delen:
- Gebruiksoppervlakte wonen. Alle ruimte binnen de woning die niet onder “overige inpandige ruimte” valt. Dit is wat advertenties “woonoppervlakte” noemen.
- Overige inpandige ruimte. Ruimte binnen de woning die minder goed bruikbaar is: een ruimte met het hoogste punt tussen 1,5 en 2,0 m, een inpandige garage of kelder die alleen geschikt is als berging, of een bergzolder zonder vaste trap of met minder dan 0,5 m² raam.
Daarnaast noemt de meetinstructie nog twee categorieën die buiten de woning liggen en bij geen van beide horen: gebouwgebonden buitenruimte (balkon, dakterras, veranda, carport) en externe bergruimte (een losse, afsluitbare schuur zonder gedeelde muur).
Welk getal staat waar?
Funda en het meetrapport
Volgens de NVM meten alle aangesloten makelaars en taxateurs volgens de branchebrede meetinstructie. De woonoppervlakte die je op Funda ziet, is de gebruiksoppervlakte wonen. De overige inpandige ruimte, de buitenruimte en de externe berging worden apart genoemd, als ze er zijn.
De BAG
De gemeente gebruikt dezelfde meetinstructie voor de BAG, maar registreert daar alleen de totale inpandige gebruiksoppervlakte: wonen plus overige inpandige ruimte. Een woning met een inpandige garage heeft in de BAG dus een groter getal dan op Funda. Dat is geen fout, maar een ander begrip.
Het energielabel
Het energielabel rekent met de gebruiksoppervlakte van de thermische zone: het deel van de woning dat verwarmd wordt en binnen de geïsoleerde schil ligt. Welke ruimtes daarbij horen, bepaal je volgens de NTA 8800; de oppervlakte zelf meet je volgens de meetinstructie. Een verwarmde, geïsoleerde garage kan in de thermische zone zitten en dus meetellen voor het label, terwijl hij op Funda als overige inpandige ruimte staat. Meer daarover in Plattegrond voor het energielabel.
De bruto inhoud
Naast oppervlakte wordt in advertenties vaak de inhoud genoemd. Die bepaal je met een aparte meetinstructie voor de bruto inhoud, waarbij je juist aan de buitenkant meet, inclusief buitenmuren, en geen onderscheid maakt tussen wonen en overig. Verwar de inhoud dus niet met een oppervlakte.
Een voorbeeld: dezelfde woning, drie getallen
De maten hieronder zijn een verzonnen voorbeeld om het verschil te laten zien. Het gaat niet om een echte woning.
Een hoekwoning heeft een begane grond en een eerste verdieping van elk 48,00 m² binnen de buitenmuren, een inpandige garage van 16,00 m² die alleen geschikt is om een auto te stallen, en een zolder van 30,00 m² die je alleen met een vlizotrap bereikt. In de tuin staat een losse schuur van 6,00 m².
| Onderdeel | Categorie | Oppervlakte |
|---|---|---|
| Begane grond (zonder garage) | Wonen | 48,00 m² |
| Eerste verdieping | Wonen | 48,00 m² |
| Inpandige garage | Overige inpandige ruimte | 16,00 m² |
| Zolder met vlizotrap (bergzolder) | Overige inpandige ruimte | 30,00 m² |
| Losse schuur | Externe bergruimte | 6,00 m² |
- Woonoppervlakte (Funda): 48,00 + 48,00 = 96,00 m², met daarnaast 46,00 m² overige inpandige ruimte en 6,00 m² externe bergruimte.
- Gebruiksoppervlakte (BAG): 96,00 + 46,00 = 142,00 m².
- Energielabel: de gebruiksoppervlakte van de thermische zone. Is de garage onverwarmd en de zolder ongeïsoleerd, dan blijft het bij de 96,00 m²; is de garage verwarmd en geïsoleerd, dan telt hij mee. Dat bepaalt de energielabel-adviseur volgens de NTA 8800.
Zou de zolder een vaste trap en een dakraam van meer dan 0,5 m² hebben, met een nok boven 2,0 m en genoeg hoogte, dan verschuift hij van overig naar wonen. De woonoppervlakte wordt dan 126,00 m² (min de strook lager dan 1,5 m), terwijl het BAG-getal gelijk blijft. Zo zie je dat één trap het Funda-getal met tientallen vierkante meters kan veranderen, zonder dat de woning groter wordt.
Veelgemaakte verwarringen
- “De BAG zegt dat de woning groter is dan op Funda.” De BAG telt de overige inpandige ruimte mee. Beide getallen kunnen kloppen.
- “Woonoppervlakte is lengte keer breedte van de woning.” Nee: je meet binnenwerks, trekt vloer onder 1,5 m af, trekt grote trapgaten af en laat bergingen weg.
- “De oppervlakte op het energielabel moet gelijk zijn aan Funda.” Niet per se. Het label kijkt naar de thermische zone.
- “Inhoud en oppervlakte zijn uitwisselbaar.” Inhoud meet je buitenwerks in kubieke meters; oppervlakte binnenwerks in vierkante meters.
Volgens de NVM is een opgegeven oppervlakte een indicatie en geen garantie. Koper en verkoper spreken meestal af dat een kleine afwijking niet wordt verrekend.
Hoe Dinoplan hierbij helpt
In Dinoplan teken je de wanden op binnenmaat en rekent het programma de binnenwerkse oppervlakte per ruimte en per verdieping uit. Je geeft elke ruimte een type, zodat je zelf kunt zien wat wonen is en wat berging. Op een zolder zie je de 1,5 m- en 2,0 m-lijnen, en de oppervlaktetabel komt mee op de PNG of PDF. Wat Dinoplan niet doet: de vier categorieën optellen tot een officieel NEN 2580-meetrapport met woon- en gebruiksoppervlakte naast elkaar. Heb je een meetrapport nodig, dan kun je dat laten maken, bijvoorbeeld bij SAM2580, van dezelfde maker als Dinoplan. Bekijk de functies en prijzen, of lees hoe je een plattegrond maakt.
Veelgestelde vragen
Is woonoppervlakte hetzelfde als gebruiksoppervlakte?
Nee. Woonoppervlakte is de gebruiksoppervlakte wonen: het goed bruikbare deel binnen de woning. De totale gebruiksoppervlakte bevat daarnaast ook de overige inpandige ruimte, zoals een inpandige garage of bergzolder.
Waarom staat in de BAG een groter getal dan op Funda?
De BAG registreert de totale inpandige gebruiksoppervlakte: wonen plus overige inpandige ruimte. Funda noemt alleen de gebruiksoppervlakte wonen.
Welk getal gebruikt het energielabel?
De gebruiksoppervlakte van de thermische zone: het verwarmde deel binnen de geïsoleerde schil. Welke ruimtes dat zijn, bepaalt de energielabel-adviseur volgens de NTA 8800; de meting zelf volgt de meetinstructie.
Telt een inpandige garage mee bij de woonoppervlakte?
Meestal niet. Een garage die alleen geschikt is om een auto te stallen, is overige inpandige ruimte. Is hij omgebouwd en geïsoleerd, en kan er geen auto meer in, dan kan hij volgens de vragenlijst wel bij wonen horen.
Hoe zit het met de inhoud in kubieke meters?
Dat is een ander begrip met een eigen meetinstructie. Je meet buitenwerks, inclusief buitenmuren, en vermenigvuldigt per bouwlaag de vloeroppervlakte met de bruto hoogte. Lees meer in NEN 2580 uitgelegd.