Oppervlakte van een woning opzoeken in de BAG, en waarom die afwijkt

Van elke woning in Nederland staat een oppervlakte in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dat getal is gratis op te zoeken, en daarom gebruiken veel mensen het als controle: klopt de woonoppervlakte in de advertentie wel? Vaak klopt het niet, en dat is meestal geen fout. In dit artikel lees je waar je de BAG-oppervlakte vindt, wat dat getal precies is, waarom het afwijkt van Funda of van je eigen meting, en wat je doet als het echt niet klopt.

Wat is de BAG?

De BAG is de landelijke registratie van alle adressen en gebouwen in Nederland. Gemeenten houden de gegevens bij; het Kadaster beheert de landelijke voorziening. Per adres, in de BAG een verblijfsobject, staan onder meer het bouwjaar van het pand, het gebruiksdoel (bijvoorbeeld woonfunctie) en de oppervlakte.

Die oppervlakte is de totale inpandige gebruiksoppervlakte: de gebruiksoppervlakte wonen plus de overige inpandige ruimte. De gemeente bepaalt die volgens dezelfde meetinstructie die makelaars gebruiken. Het verschil zit dus niet in de manier van meten, maar in welke ruimtes worden meegeteld.

Waar zoek je de oppervlakte op?

• BAG Viewer van het Kadaster. Zoek op adres en klik op het verblijfsobject. Je ziet de oppervlakte, het gebruiksdoel en het bouwjaar van het pand.
• WOZ-waardeloket. Hier zoek je de WOZ-waarde van een woning op. Daarbij staan ook gegevens uit de BAG, zoals het bouwjaar en de oppervlakte.
• De WOZ-beschikking van je eigen woning. Veel gemeenten vermelden de oppervlakte in de beschikking of het taxatieverslag.

Websites en schermen van overheidsdiensten veranderen soms. Zoek bij twijfel op de naam van de dienst; de links staan onder dit artikel.

Wat staat er nog meer in de BAG?

Naast de oppervlakte vind je in de BAG een paar andere gegevens die handig zijn bij het tekenen of controleren van een plattegrond:

• Bouwjaar van het pand. Handig als je een bouwtekening opvraagt bij de gemeente: met het bouwjaar vindt het archief het juiste dossier sneller. Lees Plattegrond overtrekken van een bouwtekening.
• Gebruiksdoel. Bijvoorbeeld woonfunctie. Een woning met een praktijkruimte kan meer dan één verblijfsobject of gebruiksdoel hebben.
• Het pand en de verblijfsobjecten erin. In een appartementengebouw is het pand één geheel, met per appartement een eigen verblijfsobject en een eigen oppervlakte.

Wat er niet in de BAG staat: de indeling, de oppervlakte per ruimte, de woonoppervlakte apart van de overige inpandige ruimte, buitenruimte en externe bergingen. Daarvoor heb je een plattegrond of meetrapport nodig.

Waarom wijkt de BAG af van Funda?

Voorbeeld (verzonnen). Een woning heeft 96 m² gebruiksoppervlakte wonen, een inpandige garage van 16 m² en een bergzolder met vlizotrap van 30 m². Op Funda staat 96 m² woonoppervlakte. In de BAG staat 142 m², want daar tellen de garage en de bergzolder mee. Beide getallen kloppen.

Een uitgebreide uitleg van de begrippen staat in Woonoppervlakte vs gebruiksoppervlakte.

Waarom wijkt de BAG af van mijn eigen meting?

Heb je zelf gemeten, controleer dan eerst deze punten:

1. Heb je de binnenmuren meegeteld? Volgens de meetinstructie tellen dragende en niet-dragende binnenwanden mee. Wie per kamer meet en optelt, komt te laag uit.
2. Heb je binnen de buitenmuren gemeten? Buitenmuren tellen niet mee. Met buitenmaten kom je te hoog uit.
3. Heb je de strook lager dan 1,5 m onder het schuine dak afgetrokken? Die telt niet mee.
4. Heb je de garage en bergingen meegeteld? In de BAG tellen inpandige bergingen mee; een losse schuur in de tuin niet.
5. Heb je een groot trapgat of vide afgetrokken? Alleen vanaf 4,0 m².

De regels stap voor stap staan in Gebruiksoppervlakte berekenen.

Wat doe je als de BAG echt niet klopt?

De gemeente beheert de BAG-gegevens. Denk je na controle dat de oppervlakte in de BAG fout is, bijvoorbeeld omdat een uitbouw ontbreekt, meld dat dan bij je gemeente. Lever een onderbouwing mee, zoals een meetrapport of een plattegrond met maten volgens de meetinstructie. De gemeente beoordeelt de melding en past de registratie zo nodig aan.

Gebruik je de BAG als controle voor een advertentie? Bedenk dan dat een opgegeven oppervlakte volgens de NVM een indicatie is en geen garantie. Bij een groot verschil is het verstandig de woning te laten inmeten.

Hoe Dinoplan hierbij helpt

Wil je onderbouwen wat de oppervlakte van een woning is, dan helpt een plattegrond met binnenmaten. In Dinoplan teken je de woning op binnenmaat en zie je de binnenwerkse oppervlakte per ruimte en per verdieping. Door elke ruimte een type te geven, zie je welke ruimtes woonruimte zijn en welke berging of garage. Op zolders zie je de 1,5 m- en 2,0 m-lijnen. Eerlijk: Dinoplan maakt geen NEN 2580-meetrapport. Heb je een officieel meetrapport nodig, bijvoorbeeld voor een melding bij de gemeente, dan kun je dat laten maken bij SAM2580, van dezelfde maker als Dinoplan. Bekijk de functies en prijzen.

Veelgestelde vragen

Waar vind ik de oppervlakte van mijn woning?

In de BAG Viewer van het Kadaster, in het WOZ-waardeloket en vaak in je WOZ-beschikking. Zoek op adres.

Is de oppervlakte in de BAG de woonoppervlakte?

Nee. De BAG toont de totale inpandige gebruiksoppervlakte: wonen plus overige inpandige ruimte, zoals een inpandige garage of bergzolder. De woonoppervlakte op Funda is alleen het deel wonen.

Telt een balkon mee in de BAG?

Nee. Gebouwgebonden buitenruimte, zoals een balkon of dakterras, en een losse externe berging horen niet bij de inpandige gebruiksoppervlakte.

De BAG is kleiner dan mijn woning. Wat nu?

Controleer eerst of je volgens de meetinstructie hebt gemeten. Klopt de BAG dan nog niet, bijvoorbeeld omdat een uitbouw ontbreekt, meld het bij de gemeente met een onderbouwing.

Hoe kan de BAG een fout hebben?

Een verbouwing kan nog niet zijn verwerkt, of een registratie kan onjuist zijn. De gemeente houdt de gegevens bij en past ze aan na een melding.